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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1720 萬
- 參考單價：74.75 萬/坪
- 地址：
宜蘭縣
冬山鄉
冬山路五段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 1房(室) 3廳 2衛 1廚房
- 總坪數：23.01 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：23.01 坪
- 土地面積：12.23 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 2樓
- 屋齡：50 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住辦/ 店面
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 核心商圈位置：位於義成商圈，周邊商家林立，人潮聚集，商業價值高。 2. 低使用門檻：標榜免裝潢，且配有餐飲設備，買下後可直接營業或入住，節省初期成本。 3. 生活機能完善：鄰近全聯、圖書館、羽球館等設施，工作與生活娛樂動線短。 4. 空間規劃彈性：一房三廳二衛之格局，對於住商兩用或接待客人具高彈性。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏老：屋齡達 50 年，可能面臨管線老化、結構隱憂及未來維修成本增加。 2. 貸款限制：高屋齡建築在銀行評估上可能受限，貸款成數較低或年限縮短。 3. 價格水準：參考單價約 74 萬/坪，對於 50 年屋齡的老屋而言，單價偏高，與一般老屋行情有落差。 4. 持有成本：建物用途為店面 (住辦)，稅率與持有成本通常高於純住宅。 5. 無車位：總坪數未包含車位，對於通勤便利度與停車需求是考量點。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 投資回報潛力：結合住家與店面功能，可創造租金收入或節省店面租金支出。 2. 區域發展：鄰近文化與教育設施，長期來看具文教社區的增值潛力。 3. 自創空間：雖標榜免裝潢，但未來仍可依個人需求進行二次優化，打造符合自身風格的空間。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 流動性風險：高齡老屋在市場上流動性通常較低，未來轉手可能面臨時間成本。 2. 法規變動：店面住辦使用可能涉及法規限制或未來都市計畫調整的不確定性。 3. 居住品質干擾：商業區域較住宅密集，可能受交通、噪音或顧客影響居住靜謐度。 |
物件評論
這份物件資料展現了「地段價值」與「建築年限」之間的典型博弈。對於您而言，這不僅是一筆房產交易，更是一項關於生活方式與投資邏輯的選擇。
是否值得購買？ 這取決於您的購屋目的。若您的核心需求是**「創業自用」或「店住兩用」，且具備足夠的自備款以應對老屋貸款限制，此物件非常值得考慮；反之，若您是純「長期自住」或「投資增值」**，則建議您審慎評估其高單價與屋齡帶來的風險。
主要理由如下：
- 地段與機能為最大賣點：位於義成商圈且生活機能成熟，對於需要面對面接觸顧客的生意或希望生活便利的族群來說，節省了大量的時間成本與交通成本。
- 價格與屋齡需斟酌：50 年屋齡雖能節省部分空間規劃成本，但銀行放款條件可能較嚴苛，且每坪近 75 萬的單價在宜蘭東山鄉的老屋市場中屬高價，未來增值空間可能不如新建案來得直接。
- 持有與維護隱憂：請務必在簽約前查閱水電管線、漏水紀錄等關鍵結構資料，並確認店面住辦的稅賦差異，以免長期持有成本超出預期。
建議您在決定前，務必諮詢專業銀行關於老屋貸款的條件，並請專業驗屋師現場檢測建築狀況，以確保這是一筆安全的投資。
問與答
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